Édition #1 — Semaine du 20 avril 2026

La BCE a abaisse ses trois taux directeurs de 25 points de base le 5 juin 2025, avec effet au 11 juin: taux de depot a 2,00 %, refinancement principal a 2,15 % et pret marginal a 2,40 %. En France, la courbe longue reste toutefois plus tendue: le TEC10, proxy de l'OAT 10 ans, est remonte a 3,43 % le 11 juillet 2025 apres 3,36 % le 10 juillet. La baisse des taux courts ne se traduit donc pas mecaniquement par une compression des rendements longs.

Cote financement, la Banque de France releve un taux moyen des nouveaux credits habitat hors renegociations a 3,11 % en mai 2025, contre 3,13 % en avril et 3,20 % en mars. La production mensuelle hors renegociations atteint 11,5 MdEUR, en hausse de 40 % sur un an. Le marche reouvre donc par le credit, mais la discipline de marge doit rester indexee sur le long terme souverain, pas sur le seul taux BCE.

Sur le residentiel, Paris sort enfin de la phase de correction pure. Les Notaires du Grand Paris situent le prix des appartements anciens a 9 510 EUR/m2 en avril 2025, avec une projection a 9 780 EUR/m2 en aout selon les avant-contrats. En province, l'Insee constate au premier trimestre 2025 une hausse de 1,0 % des prix des logements anciens sur un trimestre: la reprise s'elargit, meme si elle reste tres heterogene selon les bassins.

Le barometre FNAIM de juin 2025 confirme la normalisation: les prix France entiere ne reculent plus que de 0,6 % sur un an, contre -3,2 % un an plus tot, et la federation anticipe 940 000 ventes sur 2025, soit un rebond de 11 %. La bonne lecture est selective: revenir sur les micro-marches liquides a plus de sens que parier sur un rebond uniforme.

Sur l'immobilier d'entreprise, le tri s'accentue. En bureaux en Ile-de-France, ImmoStat mesure 768 400 m2 places au premier semestre 2025, soit -12 % sur un an, tandis que le prix moyen des acquisitions tombe a 5 400 EUR/m2, en baisse de 10 %: c'est un marche d'acheteurs solvables. En logistique, la demande placee en France atteint 1 527 900 m2 au premier semestre 2025, en recul de 17 % sur un an, avec une activite plus solide en regions qu'en Ile-de-France. La prime va nettement aux sites raccordes aux flux et au dernier kilometre.

Le signal le plus actionnable est la repricing acceleree des bureaux franciliens: avec un prix moyen d'acquisition a 5 400 EUR/m2, en baisse de 10 % sur un an selon ImmoStat, l'arbitrage entre louer et acheter redevient concret pour les utilisateurs comme pour les investisseurs capables d'absorber du capex. Il faut remettre dans le pipe des dossiers core-plus et value-add de petite et moyenne taille, mais seulement la ou le plan de travaux, la re-commercialisation et la sortie sont deja ecrits. Le mauvais pari serait d'acheter parce que "ca a baisse"; le bon consiste a acheter parce que la decote paye enfin le risque reel.

Point a surveiller de tres pres: l'extension du pret a taux zero depuis le 1er avril 2025. Le dispositif est de nouveau ouvert sur l'ensemble du territoire pour le neuf, y compris pour la maison individuelle, et prolonge jusqu'au 31 decembre 2027. Pour les promoteurs, lotisseurs et CGP, c'est un changement commercial concret: il faut requalifier rapidement les stocks et les programmes qui redeviennent PTZ-compatibles, retravailler les plans de financement et remettre les primo-accedants au centre de la chaine d'acquisition.

Le marche immobilier francais n'est pas en train de repartir partout; il est en train de se trier. Le vrai tournant de 2025, ce n'est pas un rebond general des prix, c'est le retour simultane du credit et de la differenciation entre actifs liquides et actifs obsoletes. En 2025, la performance viendra des dossiers techniquement propres, des actifs re-prices et des strategies capables de transformer une decote en rendement, pas des paris passifs sur une normalisation automatique.