Édition #2 — Semaine du 27 avril 2026

La BCE a laisse ses trois taux directeurs inchanges le 19 mars 2026: 2,00 % pour la facilite de depot, 2,15 % pour le refinancement principal et 2,40 % pour le pret marginal. Pour l'immobilier francais, le vrai sujet n'est plus le court terme, mais la tenue de la courbe longue. Au 17 avril 2026, le TEC10 de la Banque de France, proxy de l'OAT 10 ans, ressort a 3,72 %, contre 3,89 % en moyenne sur mars. Le repere a 3,1 %-3,2 % du debut 2025 ne suffit donc plus pour calibrer 2026.

Cote credit, la Banque de France confirme que la machine repart: la production de credits habitat hors renegociations a rebondi de 33 % en 2025 pour atteindre 146,7 MdEUR. Le taux moyen des nouveaux credits habitat se situe a 3,02 % au dernier point officiel disponible. La liquidite revient donc, mais sans argent facile: on peut miser sur une dette de nouveau accessible, pas sur une forte compression des marges. Les dossiers qui passent restent ceux qui tiennent avec un cout du capital normalise.

Le logement ancien se stabilise plus qu'il ne rebondit. L'Insee mesure une hausse de 0,5 % au quatrieme trimestre 2025 et de 1,1 % sur un an, avec une Ile-de-France stable et une province a +0,6 % sur le trimestre. Paris reste dans ce schema de plateau: MeilleursAgents estime le prix moyen des appartements a 9 669 EUR/m2 au 1er avril 2026, soit une sortie de correction plus qu'un retour de cycle.

Le message est encore plus clair sur les grandes metropoles: la demande ne s'est pas relancee comme espere ce printemps. Selon MeilleursAgents, elle reste inferieure d'environ 11 % a son niveau de 2022 dans le top 10 des grandes villes, et de 12 % a Paris. Les niveaux de prix illustrent ce tri plus qu'ils n'annoncent un rallye uniforme: Lyon ressort a 4 505 EUR/m2, Marseille a 3 518 EUR/m2 et Lille a 3 370 EUR/m2. Les marches les plus chers se normalisent; les plus abordables gardent un meilleur profil rendement.

Sur l'immobilier de rendement, le momentum est donc moins une histoire de hausse des prix qu'une histoire de spread. En residentiel, il faut privilegier les actifs capables de sortir un cash-flow net defensif apres financement, fiscalite et travaux. En SCPI, le mouvement est plus lisible: l'ASPIM releve 4,6 MdEUR de collecte nette en 2025, en hausse de 29 %, et 5,5 MdEUR de collecte brute, proche des standards historiques. Mais la liquidite reste sous surveillance sur les vehicules exposes au bureau; la collecte se concentre sur les strategies diversifiees.

Le signal le plus actionnable est l'absence de vrai rebond printanier dans les grandes villes malgre des taux de credit stabilises. Si la demande du top 10 reste a -11 % versus 2022, il ne faut pas monter des plans de vente ou de refinancement sur l'hypothese d'un acheteur qui reviendra "naturellement" en mai-juin. Pour les vendeurs et promoteurs, cela implique de repricer vite plutot que d'attendre. Pour les investisseurs, cela redonne de la place a la negociation sur les actifs imparfaits, a condition que la these locative soit immediate.

Point fiscal a remettre d'urgence dans tous les modeles: la reforme LMNP issue de la loi de finances 2025. Le ministere de l'Economie rappelle qu'en regime reel, les amortissements deduits des recettes locatives sont desormais reintegres dans le calcul de la plus-value a la revente. L'avantage fiscal de court terme demeure, mais la facture de sortie remonte pour les investisseurs qui raisonnaient encore avec l'ancien schema. Les residences etudiantes, seniors et les residences pour personnes handicapees sont notamment exclues. Toute acquisition meublee doit donc etre modelisee sur la duree complete de detention, pas seulement sur le rendement d'entree.

Le marche n'est plus bloque, mais il n'est pas encore porteur par inertie. Le credit a rouvert, les volumes remontent et certaines poches de rendement redeviennent investissables; en face, la courbe longue reste haute, la reprise des grandes villes manque de souffle et la fiscalite locative est moins favorable a la sortie. Le bon positionnement aujourd'hui n'est ni defensif par principe ni euphorique par narration: il est selectif, patient et franchement technique. En 2026, la surperformance viendra moins du beta immobilier que de la qualite de l'execution.