Édition #3 — Semaine du 4 mai 2026

La BCE a laisse ses trois taux directeurs inchanges le 19 mars 2026: 2,00 % pour la facilite de depot, 2,15 % pour le refinancement principal et 2,40 % pour le pret marginal. Le signal important pour l'immobilier n'est plus le court terme, mais la courbe longue: le TEC10 de la Banque de France, proxy de l'OAT 10 ans, ressort a 3,70 % au 22 avril 2026, apres un TMO de 3,89 % en mars. Autrement dit, la liquidite se retablit, mais sur un prix de l'argent encore eleve.

La production de credits habitat hors renegociations a remonte a 146,7 MdEUR en 2025, soit +33 %, et le dernier point officiel sur les nouveaux credits habitat hors renegociations est a 3,17 % en janvier 2026; la FNAIM situe deja le marche autour de 3,2 % en mars. La bonne lecture pour debut mai est simple: les banques pretent de nouveau, mais avec un cout de dette durablement au-dessus de 3 %.

Le marche francais est passe du repli au tri. L'Insee mesure encore une hausse de 0,5 % des logements anciens au quatrieme trimestre 2025 et de 1,1 % sur un an, avec une Ile-de-France stable et une province a +0,6 % sur le trimestre. Mais MeilleursAgents montre qu'au 1er avril 2026, le rebond reste fragile: prix nationaux quasi stables et Paris stable a 9 669 EUR/m2.

Le vrai sujet est la dispersion entre metropoles. Lyon ressort a 4 505 EUR/m2, Marseille a 3 518 EUR/m2 et Lille a 3 370 EUR/m2. En croisant loyers et prix MeilleursAgents, le rendement brut indicatif ressort autour de 4,1 % a Paris, 4,6 % a Lyon, 5,7 % a Marseille et 5,8 % a Lille. La prime de portage se deplace donc hors des marches iconiques.

Sur les SCPI, le cycle se normalise sans etre homogene: l'ASPIM releve 4,6 MdEUR de collecte nette en 2025, en hausse de 29 %, mais rappelle que la liquidite reste sous surveillance sur une partie du marche, surtout pour certains fonds exposes aux bureaux. En logistique, le ton change plus nettement: CBRE ne releve que 351 000 m2 commercialises au T1 2026, soit plus de 60 % de baisse sur un an. La these logistique reste valable, mais plus du tout au prix de 2021-2022.

Le signal le plus actionnable est la rupture de rythme sur la logistique francaise. Avec 351 000 m2 commercialises au premier trimestre 2026, soit -62 % sur un an, CBRE decrit un marche ou les utilisateurs privilegient l'existant bien localise. Consequence immediate: la valeur est aujourd'hui dans l'actif louable vite, pas dans la promesse. Les projets speculatifs doivent etre re-tarifes maintenant.

Point reglementaire a garder dans tous les modeles commerciaux du neuf: le PTZ a change de nature depuis le 1er avril 2025. L'ANIL rappelle que la loi de finances 2025 a supprime les contraintes de localisation et d'habitat collectif pour le PTZ neuf. Les maisons individuelles neuves sont donc de nouveau eligibles et le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire pour les offres emises jusqu'au 31 decembre 2027.

Traduction business: les operateurs residentiels ont interet a rebrancher leurs grilles de vente sur les primo-accedants, surtout sur des produits familiaux periurbains. Le PTZ ne relance pas seul le neuf, mais il resolvabilise des tickets devenus trop justes avec des taux a 3 %.

Le marche immobilier francais n'est plus gele, mais il reste cher en execution. Le bon diagnostic du moment n'est pas "la reprise" mais "la reprise sous contrainte": credit de nouveau accessible, prix stabilises, mais courbe longue haute et demande urbaine inegale. En 2026, les meilleures decisions viendront moins du narratif que de la discipline d'achat, de financement et de sortie.